Abgerechnete Betriebskosten in Berlin 2024

Die wesentlichen Ergebnisse in Kürze

Wie vom BBU für das Abrechnungsjahr 2024 prognostiziert, sind die gesamten abgerechneten Betriebskosten in Berlin erneut gestiegen. Im stadtweiten Durchschnitt erhöhten sie sich von 3,16 €/m²×Monat im Jahr 2023 auf 3,35 €/m²×Monat im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg um 0,19 €/m²×Monat, beziehungsweise einem Plus von 5,9 Prozent. Ein wesentlicher Treiber dieses Kostenanstiegs waren erneut die warmen Betriebskosten, also die Kosten für Heizung und Warmwasser, die sich von 1,22 auf 1,37 €/m²×Monat erhöhten und damit um 12,5 Prozent anzogen. Demgegenüber blieb der Anstieg der kalten Betriebskosten mit 2,0 Prozent deutlich moderater.

Dabei ist der Zuwachs der Betriebskosten insgesamt in Berlin erheblich moderater ausgefallen als im Berliner Umland, wo die gesamten Betriebskosten um 13,0 Prozent stiegen — und erst recht als beim Teilwert der Wärmekosten, die im Berliner Umland um 26,4 Prozent zulegten.

Die Auswertung basiert auf Abrechnungsdaten von 82 Wohnungsunternehmen mit insgesamt 716.363 Wohnungen.

Warme Betriebskosten 2024: weiterer Anstieg — breiter und flächendeckender als im Vorjahr

Die Wärmekosten (Heizung und Warmwasser) stiegen in Berlin 2024 von 1,22 auf 1,37 €/m²×Monat — das entspricht einer Erhöhung um 0,15 €/m²×Monat, beziehungsweise einem Anstieg um 12,5 Prozent. Für diese Entwicklung dürften vor allem zwei Faktoren verantwortlich sein, die bereits im Vorjahrestext als Prognoserisiken für 2024 benannt wurden: Zum einen der Wegfall der Energiepreisbremsen für Fernwärme, Erdgas und Strom, der dazu führte, dass sich in den Betriebskostenabrechnungen wieder stärker die tatsächlichen Marktpreise widerspiegelten. Zum anderen die Rückkehr zur regulären Mehrwertsteuer von 19 Prozent im Bereich Fernwärme und Erdgas ab dem 1. April 2024. Beide Faktoren wirkten strukturell und flächendeckend — sie erhöhten für eine Vielzahl von Beständen gleichzeitig die Abrechnungskosten, unabhängig davon, welcher Energieträger genutzt wird.

Der BBU-Preisspiegel 2024 gibt einen Hinweis auf die Preisrichtungen der verschiedenen Energieträger zum Stichtag 01.01.2024 — er bildet aber nur einen Orientierungsrahmen, da die tatsächliche Kostenwirkung in der Abrechnung stark vom jeweiligen Versorgungsmix, der Bestandsstruktur sowie dem Vorhandensein von Langfrist- oder Sonderverträgen abhängt. Vor diesem Hintergrund dürfte der Wegfall der Energiepreisbremsen der dominierende Effekt gewesen sein, der flächendeckend und unabhängig vom genutzten Energieträger wirkte: Er führte dazu, dass sich in den Betriebskostenabrechnungen 2024 wieder stärker die eigentlich vorherrschenden Marktpreise niederschlugen — auch dort, wo die Energieträgerpreise selbst tendenziell gesunken sein mögen. Größere Verbrauchsveränderungen bei Heizung und Warmwasser, die das Ergebnis nennenswert beeinflusst haben könnten, sieht der BBU für 2024 nicht.

Dass die Kostensteigerungen bei den Wärmekosten 2024 nicht nur einzelne Bestände mit besonders hohen Kosten betrafen, sondern sich breiter über die gesamte Kostenverteilung zogen, zeigt auch ein Blick auf die Intervallgrenzen: Der untere Wert (um fünf Prozent gekapptes Minimum) bei den Wärmekosten stieg von 0,62 €/m²×Monat im Jahr 2023 auf 0,78 €/m²×Monat im Jahr 2024 — ein Anstieg um 0,16 €/m²×Monat beziehungsweise 25,8 Prozent. Das zeigt, dass die Mehrbelastung durch steigende Wärmekosten 2024 nicht nur „oben" in der Verteilung stattfand, sondern sich auch die Kostenbasis im unteren Segment deutlich nach oben verschob. Gleichzeitig stieg auch der obere Wert (gekapptes Maximum) von 1,60 auf 1,73 €/m²×Monat — eine Erhöhung um 0,13 €/m²×Monat beziehungsweise 8,1 Prozent.

Unabhängig davon haben die BBU-Mitgliedsunternehmen auch 2024 gezielt Maßnahmen ergriffen, um dem Anstieg der Wärmekosten zumindest teilweise entgegenzuwirken. Welche Maßnahmen das waren, können Sie als Mitglied nach dem Einloggen im Anhang einsehen.

Kalte Betriebskosten 2024: leichte Steigerung — mit gegenläufigen Einzelbewegungen

Auch die kalten Betriebskosten (ohne Aufzug), also alle Betriebskosten außerhalb von Heizung und Warmwasser, stiegen 2024 in Berlin leicht an. Sie erhöhten sich von 1,94 €/m²×Monat im Jahr 2023 auf 1,98 €/m²×Monat im Jahr 2024 — das entspricht einem Plus von 0,04 €/m²×Monat, beziehungsweise einem Anstieg um 2,0 Prozent. Damit fiel der Zuwachs bei den kalten Betriebskosten in Berlin deutlich moderater aus als im Berliner Umland, in Brandenburg oder im Weiteren Metropolenraum.

Hinter diesem insgesamt moderaten Zuwachs stehen allerdings teils sehr unterschiedliche Bewegungen in einzelnen Kostenpositionen. Die Ursachen für den Anstieg sind — wie auch schon im Vorjahr — vor allem in Kostenbewegungen bei Dienstleistungen und Versicherungen zu suchen. Besonders ins Auge fällt der deutliche Anstieg bei der Sach- und Haftpflichtversicherung: Sie erhöhte sich im berlinweiten Durchschnitt von 0,31 auf 0,34 €/m²×Monat, was einer Erhöhung um 0,03 €/m²×Monat beziehungsweise einem Anstieg um 10,0 Prozent entspricht — und damit einen bereits 2023 begonnenen starken Aufwärtstrend in dieser Position fortsetzt. Ebenfalls nach oben bewegten sich die Kosten für Hauswart/Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung, die von 0,31 auf 0,32 €/m²×Monat stiegen und damit um 4,7 Prozent zulegten. In ähnlicher Größenordnung erhöhte sich auch die Gartenpflege von 0,11 auf 0,12 €/m²×Monat, was einem Plus von 4,8 Prozent entspricht. Auch Wasser/Abwasser (inkl. Oberflächen-/Regenwasser) stieg leicht von 0,45 auf 0,46 €/m²×Monat und damit um 2,2 Prozent, während Straßenreinigung/Müllbeseitigung und Grundsteuer mit jeweils 0,29 €/m²×Monat stabil blieben.

Demgegenüber fiel bei der Position Kabel/Antenne (Antennenanlage/Kabelanschluss) ein besonders markanter Rückgang auf: Der Mittelwert sank von 0,11 auf 0,05 €/m²×Monat, was einer Verringerung um 0,06 €/m²×Monat, beziehungsweise minus 57,5 Prozent entspricht. Hintergrund dieses markanten Rückgangs war das Auslaufen der bisherigen Umlagefähigkeit von Kabelanschlusskosten: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kosten für TV- und Breitbandanschlüsse nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Mieterinnen und Mieter schließen seitdem einen Einzelvertrag — entweder direkt mit dem Telekommunikationsanbieter ihrer Wahl oder mit dem Vermieter. Da die Wohnungsunternehmen diesen Umstellungszeitpunkt unterschiedlich gehandhabt haben — einige stellten die Umlage bereits zu Jahresbeginn ein, andere erst zur gesetzlichen Frist im Juli 2024 — fiel der Rückgang in den Abrechnungsdaten 2024 je nach Unternehmen unterschiedlich stark aus. Im Abrechnungsjahr 2025 wird diese Position für den gesamten Jahreszeitraum entfallen.

Trotz des moderaten Gesamtanstiegs sorgten Effizienzmaßnahmen der BBU-Mitgliedsunternehmen sowie ein insgesamt sparsamer Umgang — etwa beim Frischwasserverbrauch — dafür, dass die Kostensteigerungen nicht noch deutlicher ausfielen. Ein Blick auf die Intervallgrenzen bestätigt dabei das Bild eines insgesamt nur leicht nach oben verschobenen Kostenniveaus: Der obere Wert (gekapptes Maximum) bei den kalten Betriebskosten stieg von 2,34 auf 2,38 €/m²×Monat nur leicht, während der untere Wert (gekapptes Minimum) von 1,35 auf 1,30 €/m²×Monat sogar leicht zurückging — ein Hinweis darauf, dass sich die Mehrbelastung im Bereich der kalten Betriebskosten 2024 vor allem auf einzelne Spitzenreiter konzentrierte und nicht flächendeckend das gesamte untere Kostensegment erfasste. Welche Maßnahmen die Unternehmen ergriffen haben, können Sie als Mitglied nach dem Einloggen im Anhang einsehen.

Einen interessanten Vergleich – beziehungsweise eine wichtige Ergänzung – bieten an dieser Stelle die Artikel zu den abgerechneten Betriebskosten für Berlin (Ost) und Berlin (West). Sehr informativ ist auch ein Blick in die Entwicklung der abgerechneten Betriebskosten 2024 in Brandenburg.

Prognose für das Abrechnungsjahr 2025: weiterer Anstieg erwartet — auf weiterhin hohem Kostenniveau

Der BBU schätzt, dass sich die gesamten abgerechneten Betriebskosten (ohne Aufzug) in Berlin im Abrechnungsjahr 2025 auf 3,51 €/m²×Monat erhöhen werden. Gegenüber 2024 entspricht das einem Anstieg um 0,16 €/m²×Monat, beziehungsweise plus 4,8 Prozent.

Warme Betriebskosten

Für die warmen Betriebskosten wird für 2025 ein Wert von 1,46 €/m²×Monat geschätzt, was gegenüber 2024 einer Erhöhung um 0,09 €/m²×Monat, beziehungsweise einem Anstieg um 6,6 Prozent entspricht.

Der BBU-Preisspiegel 2025 zeigt zum Stichtag 01.01.2025 für Berlin je nach Energieträger sehr unterschiedliche Preisentwicklungen — er dient dabei als Orientierung, nicht als direkte Prognose der Abrechnungskosten, da Bestandsstruktur, Langfristverträge und Sondervereinbarungen das tatsächliche Ergebnis in den einzelnen Beständen erheblich prägen können. Fernwärme stieg in Berlin nur leicht um rund zwei Prozent, Erdgas hingegen deutlich — wobei hier zu berücksichtigen ist, dass die Gaspreise zuvor von 2023 auf 2024 noch stark gesunken waren. Heizöl wurde etwas günstiger, Strom dagegen etwas teurer. Je nach Versorgungsmix eines Bestandes können diese gegenläufigen Entwicklungen sehr unterschiedlich wirken. Größere Verbrauchsveränderungen bei Heizung und Warmwasser, die das Ergebnis nennenswert beeinflussen könnten, erwartet der BBU für 2025 nicht. Insgesamt dürfte das Kostenniveau bei den Wärmekosten 2025 in Berlin — trotz teils gegenläufiger Einzelentwicklungen bei den Energieträgern — weiter leicht steigen, da Fernwärme einen substanziellen Anteil am Berliner Versorgungsmix hat und das allgemeine Preisniveau weiterhin hoch bleibt.

Kalte Betriebskosten

Bei den kalten Betriebskosten (ohne Aufzug) wird für 2025 ein Anstieg auf 2,05 €/m²×Monat erwartet, was gegenüber 2024 einer Zunahme um 0,07 €/m²×Monat, beziehungsweise einem Anstieg um 3,5 Prozent entspricht.

Dieser Zuwachs spiegelt in erster Linie wider, dass sich Kostensteigerungen im Dienstleistungsbereich — insbesondere bei personalintensiven Leistungen wie Hauswart und Hausreinigung — auch 2025 tendenziell fortsetzen dürften. Laut BBU-Preisspiegel 2025 stiegen in Berlin zum Stichtag 01.01.2025 zudem die Müllentsorgungspreise moderat, während die Wasserkosten stabil blieben. Größere Einspareffekte — etwa durch einen spürbar geringeren Frischwasserverbrauch — sind nach Einschätzung des BBU für 2025 nicht in gleichem Umfang zu erwarten wie in einzelnen Vorjahren.

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Abgerechnete Betriebskosten der Mitgliedsunternehmen des BBU in Berlin im Jahr 2024.

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