BBU-Marktmonitor 2025: Erst- und Wiedervermietungsmieten Brandenburg 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025

Die Neuvertragsmieten der Mitgliedsunternehmen des BBU beziehen sich auf die Nettokaltmieten von allen im Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 abgeschlossenen Neuverträgen im preisfreien und im preisgebundenen Bestand. Durch einen Systematikwechsel liegen für einzelne Marktsegmente (preisgebundene Neuverträge, Baujahre 2012 - 2021, ab 2022, komplex modernisierte Wohnungen) keine Werte des Vorjahreszeitraums vor.

Analog zu den Bestandsmieten werden im preisfreien Bestand sieben Baualtersklassen unterschieden. Zusätzlich werden die Nettokaltmieten bei Erstbezug von neu errichteten Wohnungen erfasst (Erstvermietungsmieten). Darüber hinaus wird auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten ohne Erstbezug (Wiedervermietungsmieten) ausgewiesen.

Zu beachten ist, dass der Vergleich von Neuvertragsmieten mit Vorjahreswerten nur bedingte Aussagekraft bietet, da strukturelle Unterschiede wie unterschiedliche Ausstattungsmerkmale, Wohnungsgrößen und räumliche Lage der in den Berichtsjahren neu vermieteten Wohnungen zu deutlich abweichenden Mieten bzw. Mietdurchschnitten führen können.

Zum Stichtag 30. Juni 2025 lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete im preisfreien Bestand der Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen bei 7,13 €/m² nettokalt. Damit verzeichnete der Brandenburger Mietwohnungsmarkt einen Anstieg um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2024: 6,78 €/m²). Die Angaben beruhen auf der Auswertung von zwischen dem 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 bei den Mitgliedsunternehmen des BBU im Land Brandenburg 19.242 neu abgeschlossenen Mietverträgen. 

Bezogen auf die Wiedervermietung von Bestandswohnungen - ohne Neubau bzw. Erstbezug - stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete gegenüber dem Vorjahr um plus 4,0 Prozent auf 6,90 €/m² (Vorjahr: 6,64 €/m²). Demgegenüber fiel die Nettokaltmiete erstmals bezogener Wohnungen in den Beständen Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen auf durchschnittlich 12,53 EUR/m² und lag um 0,32 Euro bzw. minus 2,4 Prozent unter der durchschnittlichen Erstvertragsmiete des Vorjahreszeitraumes (12,85 EUR/m²).

Mieten im Erstbezug im Land Brandenburg waren damit durchschnittlich um gut einen Euro günstiger als in Berlin (13,55 EUR/m²), betrafen aber auch nur einen Wohnungsbestand von 579 Wohnungen bzw. 2,8 Prozent aller Neuvertragsmieten.

Erstmals wurden auch Neuvertragsmieten im preisgebundenen Segment erfasst. Auf Basis von rund 1.500 Mietverträgen lag die durchschnittliche Nettokaltmiete hier bei 6,60 €/m². Dabei war der Erstbezug mit 7,33 €/m² um gut einen Euro teurer als die Wiedervermietung im Bestand mit 6,31 €/m². Durch diese niedrigen Durchschnittsmieten wirkt der preisgebundene Bestand dämpfend auf das Gesamtniveau: Über beide Marktsegmente hinweg ergab sich eine gemittelte Neuvertragsmiete von 7,09 €/m².

Neuvermietungen nach Baualtersklassen

In allen erfassten Baualtersklassen des preisfreien Bestands erhöhte sich die durchschnittliche Nettokaltmiete gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Nahezu 80 Prozent der preisfreien Neuvermietungen (rund 15.300 Wohnungen) entfielen auf Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1990, deren durchschnittliche Nettokaltmiete bei 6,63 €/m² und damit nur knapp über der Durchschnittsmiete des preisgebundenen Bestandes lag. Diese Mieten liegen rund sieben Prozent (-0,50 €/m²) unter dem Brandenburger Durchschnitt preisfreier Wohnungen und prägen damit maßgeblich das Gesamtbild des Mietniveaus. 

Erwartungsgemäß wiesen mit neuerem Datum errichtete Wohnungen ein höheres und gegenüber dem Landesdurchschnitt überdurchschnittliches Mietpreisniveau auf (Baujahre ab 1991). Vor 1991 errichtete Wohnungen - immerhin ein Anteil von über 91 Prozent des preisfreien Gesamtbestands - wiesen allesamt unterdurchschnittliche Nettokaltmieten bei der Neuvermietung auf. Am günstigsten schnitten Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1972 mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,58 €/m² ab (+2,6 % im Jahresvergleich). Altbauwohnungen (bis 1948) erreichten ein noch unter dem landesweiten Durchschnitt liegendes Mietniveau von 7,10 €/m² (+2,3 %). 

Den stärksten Zuwachs verzeichneten die Baujahre 1991 bis 2000, wo die Durchschnittsmiete von 8,08 €/m² auf 8,91 €/m² stieg (+10,2 %). Dieses Segment umfasst allerdings nur 2,8 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse mit 532 erfassten Mietverträgen im preisfreien Bestand. Der Erstbezug im Neubau (Baujahre ab 2022) war mit -2,4 Prozent sogar rückläufig, betraf mit 579 Mietabschlüssen ebenso einen nur geringen Anteil an allen preisfreien Neuvertragsmieten (3,0 %). 

Regionale Unterschiede bei der Erst- und Wiedervermietung 

Strukturräume Brandenburgs 

Im Berliner Umland lagen die Erst- und Wiedervermietungsmieten mit 8,15 €/m² um fast 1,70 Euro pro Quadratmeter höher als im Weiteren Metropolenraum, wo im Schnitt 6,47 €/m² erzielt wurden (preisfreier und preisgebunder Bestand zusammen). Der gegenüber dem Berliner Umland mehr als doppelt so hohe Bestand im Weiteren Metropolenraum wirkt mit seinen moderateren Mieten dämpfend auf das Gesamt-Brandenburger Mietniveau, insbesondere im preisfreien Segment. Dennoch gilt, dass die Durchschnittsmiete im peripheren Strukturraum in beiden Marktsegmenten unterdurchschnittlich ausfällt, während im Berliner Umland jeweils über dem Brandenburger Mittelwert liegende Werte erreicht werden.

Im Berliner Umland verzeichneten die BBU-Mitgliedsunternehmen zwischen Juli 2024 und Juni 2025 einen Anstieg der Neuvertragsmiete im preisfreien Bestand um plus 6,7 Prozent bzw. 0,52 €/m² auf 8,36 €/m². Damit lagen die Mieten um 17,3 Prozent über dem brandenburgweiten Durchschnitt (7,13 €/m²), zugleich aber 1,18 €/m² (gut 12,4 Prozent) unter der durchschnittlichen Neuvertragsmiete im Berliner Bestand (9,54 €/m²).

Rund 71,2 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse im Berliner Umland wurden zu einer durchschnittlichen Miete von 7,37 Euro pro Quadratmeter und damit um gut einen Euro niedriger als im Durchschnitt aller preisfreien Wohnungen abgeschlossen. Demgegenüber fielen die Neuvertragsmieten in ab 1991 errichteten Wohnungen sämtlich überdurchschnittlich aus. Der höchste Wert bei Bezug wurde mit 13,00 €/m² erwartungsgemäß in ab 2022 errichteten Wohnungen registriert, wobei es sich hierbei nahezu ausschließlich um Erstbezug in neu errichtete Wohnungen handelt. Die wiederum höchste Steigerung gegenüber dem Vorjahr mit im Durchschnitt plus 0,90 €/m² gegenüber 2023 (+9,8 %) zeigt sich bei Neuverträgen von Wohnungen in der Baualtersklasse 1991 bis 2000. 

Im preisgebundenen Segment, das mit 934 Wohnungen etwa 15,1 Prozent aller Neuvermietungen im Berliner Umland ausmacht, lag die Durchschnittsmiete bei moderaten 7,00 €/m².  

Weiterer Metropolenraum

Im Weiteren Metropolenraum zeigte sich bei den Neuvermietungen im Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 ein weiterhin moderates Mietniveau. In den preisfreien Beständen der BBU-Mitgliedsunternehmen wurden auf Grundlage von 13.184 Neuvertragsabschlüssen durchschnittlich 6,50 €/m² nettokalt vereinbart - ein Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Erstmals wurden auch Neuvertragsmieten im preisgebundenen Bestand berücksichtigt. Diese lagen mit durchschnittlich 5,92 €/m² spürbar unterhalb der Werte des preisfreien Segments und senkten den über beide Segmente ermittelten Durchschnittswert um drei Cent auf 6,47 Euro/m². 

Rund 70 Prozent aller Neuvermietungen in den Beständen Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen entfielen auf Standorte im Weiteren Metropolenraum. Damit war der Neubezug einer Wohnung für die Mehrheit der Neumieter im Vergleich zum Brandenburger Landesdurchschnitt von 7,13 Euro/m² weiterhin deutlich günstiger - um 8,8 Prozent bzw. 0,63 €/m². 

Für rund 85 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse - und damit für Wohnungen der am stärksten vertretenen Baualtersklassen 1949-1972 und 1973-1990 - lag die mittlere Neuvertragsmiete bei 6,38 €/m². Das entspricht einem nochmals rund zwei Prozent günstigeren Niveau als im Gesamtmittel des Strukturraumes. Deutlich überdurchschnittliche Mieten wurden dagegen in den jüngeren Baualtersklassen beobachtet: Besonders Neubauwohnungen ab 2022 heben sich preislich klar ab. Mit 12,53 Euro/m² nettokalt im Erstbezug stieg der Mietpreis gegenüber dem Vorjahreszeitraum (12,02 €/m²) um gut 50 Cent. Allerdings bleibt der Effekt in seiner Marktbedeutung begrenzt: Die lediglich 54 erstmals vermieteten Naubauwohnungen machen nur rund 0,3 Prozent aller erfassten Neuvertragsabschlüsse im Weiteren Metropolenraum aus.

Neuvertragsmieten nach Landkreisen und kreisfreien Städten 

Auch im Jahr 2025 zeigen sich erhebliche regionale Unterschiede bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten der BBU-Mitgliedsunternehmen. Zum 30. Juni 2025 reichte die Spanne zwischen der günstigsten und der höchsten Neuvertragsmiete um mehr als 2,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Das niedrigste Mietniveau wurde im Landkreis Elbe-Elster beobachtet. Mit 5,82 Euro/m² nettokalt lag der durchschnittliche Neuvertragsmietwert rund 18 Prozent unter dem brandenburgweiten Mittelwert von 7,09 Euro/m². Ebenfalls vergleichsweise günstigste Mieten wurden im Landkreis Spree-Neiße erfasst, wo die Neuvertragsmieten ebenfalls unter 6 Euro/m² blieben.

Insgesamt zehn der 18 brandenburgischen Landkreise und kreisfreien Städte lagen mit ihren durchschnittlichen Neuvertragsmieten unterhalb des Landesdurchschnitts - damit also die Mehrzahl der Regionen. Besonders deutlich gilt das für die berlinfernen Landkreise, für den Landkreis Oder-Spree sowie - mit Ausnahme der Landeshauptstadt Potsdam - für alle kreisfreien Städte.

Bis auf den Landkreis Oder-Spree wiesen alle an Berlin angrenzenden Landkreise einschließlich Landeshauptstadt Potsdam ein überdurchschnittlich Mietniveau auf. Spitzenreiter ist erneut Potsdam, das mit 8,39 Euro/m² als einzige Region im Land Brandenburg ein durchschnittliches Neuvertragsniveau von über acht Euro pro Quadratmeter erreicht.

In Potsdam war der Markt für Erstvermietungen von Neubauwohnungen vergleichsweise aktiv: Im preisfreien Bestand wurden hier nennenswerte Erstvermietungen im dreistelligen Bereich registriert. Im preisgebundenen Bestand wurden in den Landkreisen Oberhavel und Havelland überdurchschnittlich viele neue Verträge für neu fertiggestellte Wohnungen abgeschlossen.

Trotz dieser punktuell starken Neubauaktivität bleibt deren Einfluss auf den Gesamtmarkt jedoch deutlich begrenzt: Der weitaus überwiegende Anteil der Neuvertragsabschlüsse (95,2 %) entfällt weiterhin auf die Wiedervermietung bestehender - vor allem preisfreier - Bestandswohnungen. 

Erstmals wurden explizit auch Angaben zur Neuvermietung preisgebundener Bestände erhoben. Aufgrund der im Vergleich zum preisfreien Segment deutlich geringeren Zahl an Vertragsabschlüssen ist die Datenbasis zwar kleiner, gleichwohl liefert die ein aussagekräftiges Bild des regionalen Mietenniveaus bei Neuvermietung im geförderten Wohnungsbestand.

Insgesamt zeigen sich acht Regionen, in denen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten unter sechs Euro je Quadratmeter lagen. Das niedrigste Niveau verzeichnete dabei der Landkreis Prignitz mit durchschnittlich 5,39 Euro/m². Am oberen Ende der Skala steht der Landkreis Oberhavel, für den als einziger Landkreis im preisgebundenen Segment ein durchschnittliches Neuvertragsniveau von über sieben Euro/m² ermittelt wurde. 

Die erstmalige Einbeziehung des preisgebundenen Segmentes im aktuellen Berichtsjahr stellt eine inhaltliche Erweiterung der Datenauswertung dar, kann jedoch im Sinne einer methodisch korrekten Abbildung der Mietentwicklung auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte nicht für den Vorjahresvergleich herangezogen werden. Für diese Analyse wird auf die Teilmenge der preisfreien Erst- und Wiedervermietungen abgestellt. 

Die durchschnittliche Nettokaltmiete der im Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 wiedervermieteten preisfreien Bestandswohnungen der Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen lag mit 6,90 EUR/m² spürbar unter der durchschnittlichen Neuvertragsmiete insgesamt (7,13 EUR/m²). Damit zeigt sich deutlich: Erstvermietungen von Neubauwohnungen wirken preiserhöhend auf das Gesamtbild der Neuvertragsmieten.

Auf Landkreisebene führt die Berücksichtigung von Erstvermietungen in der Auswertung der Neuvertragsmieten zu höheren Durchschnittswerten, insbesondere im Landkreis Havelland mit einer Differenz von 1,10 Euro/m² sowie in der Landeshauptstadt Potsdam mit 0,51 Euro/m². Beide Regionen weisen zugleich die höchsten Anteile an Erstvermietungen auf. Nur geringe Unterschiede zwischen Neuvertrags- und Wiedervermietungsmieten zeigen sich dagegen in den Landkreisen Barnim und in der Stadt Frankfurt (Oder), was auf den dort insgesamt sehr niedrigen Anteil von Erstvermietungen zurückzuführen ist.

Neuvertragsmieten auf Gemeindeebene

Die ortsbezogene Auswertung der Neuvertragsmieten zum 30. Juni 2025 verdeutlicht die starken preislichen Unterschiede zwischen den Gemeinden des Landes Brandenburg. In der Mehrzahl der erfassten Gemeinden - konkret 34 von 53 Orten - lagen die durchschnittlichen Nettokaltmieten unter dem brandenburgweiten Durchschnitt von 7,09 Euro/m² (preisfreier und preisgebundener Bestand zusammen).

Das landesweit niedrigste Mietnvieau wurde in Bad Liebenwerda mit 5,32 €/m² festgestellt, während Falkensee und Werder (Havel) mit 9,31 Euro/m² den jeweils höchsten Wert aufwies. Im Berliner Umland lagen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten - mit Ausnahme von Velten - in sämtlichen Gemeinden über dem brandenburgischen Durchschnittswert. Dies spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage und den damit verbundenen Druck auf die Mieten in dieser Region wider.

Auch im Weiteren Metropolenraum wurden in mehreren größeren Mittelzentren überdurchschnittliche Neuvertragsmieten beobachtet, insbesondere in Eberswalde, Fürstenwalde (Spree), Lübben, Lübbenau, Luckenwalde und Prenzlau. In den übrigen Gemeinden dieses Raumes lagen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten dagegen unterhalb des landesweiten Mittels von 7,09 €/m². In mehreren Gemeinden werden bei Neubezug von Wohnungen nach wie vor eine Durchschnittsmieten von unter sechs Euro pro Quadratmeter verlangt. Am günstigsten waren Neuverträge in Bad Liebendwerda mit im Durchschnitt 5,32 €/m² nettokalt.   

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