BBU-Marktmonitor 2024: Erst- und Wiedervermietungsmieten Brandenburg 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024

Die Neuvertragsmieten der Mitgliedsunternehmen des BBU beziehen sich auf die Nettokaltmieten von allen im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 abgeschlossenen Neuverträge im preisfreien Bestand. Analog zu den Bestandsmieten werden sieben Baualtersklassen unterschieden, zudem nach der Wohnlage der Wohnungen differenziert. Zusätzlich werden die Nettokaltmieten beim Erstbezug von neu errichteten Wohnungen erfasst (Erstvermietungsmieten). Darüber hinaus wird auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten ohne Erstbezug (Wiedervermietung) ausgewiesen.

Zu beachten gilt, dass der Vergleich von Neuvertragsmieten mit Vorjahreswerten nur bedingte Aussagekraft bietet, da strukturelle Unterschiede (unterschiedliche Ausstattungsmerkmale, Wohnungsgrößen und räumliche Lage) der in den Berichtsjahren neu vermieteten Wohnungen zu deutlich abweichenden Mieten bzw. Mietdurchschnitten führen können.

Die Neuvertragsmieten (mit Erstbezug) bei den BBU-Mitgliedsunternehmen im Land Brandenburg sind zwischen Juli 2023 und Juni 2024 um 38 Cent pro Quadratmeter und Monat auf durchschnittlich 6,77 EUR/m² nettokalt gestiegen und lagen damit um plus 5,9 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die Angaben beruhen auf der Auswertung von zwischen dem 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 bei den Mitgliedsunternehmen des BBU im Land Brandenburg 20.874 neu abgeschlossenen Mietverträgen (+1.551 Neuvertragsabschlüsse bzw. 8,0 % mehr als im Vorjahreszeitraum).

Die Nettokaltmiete erstmals bezogener Wohnungen in den Beständen Brandenburger BBU-Mitgliedsunternehmen stiegen auf durchschnittlich 12,87 EUR/m² und lagen demnach um 1,71 Euro bzw. plus 15,3 Prozent über der durchschnittlichen Erstvertragsmiete des Vorjahreszeitraumes (11,16 EUR/m²). Damit waren Mieten im Erstbezug in Brandenburg teilweise höher als in Berlin (12,66 EUR/m²). 

Mit Bezug auf die reine Wiedervermietungsmiete von Bestandswohnungen (ohne Neubau bzw. Erstbezug) stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete gegenüber dem Vorjahr um plus 4,9 Prozent auf 6,63 €/m² (Vorjahr: 6,32 €/m²).

Damit war die durchschnittliche Erstvermietungsmiete fast doppelt so hoch wie die reine Wiedervermietungsmiete, betraf gleichermaßen aber auch nur einen Wohnungsbestand von 481 Wohnungen bzw. 2,3 Prozent der Neuvertragsmieten.

Anstieg der Neuvertragsmieten in den wohnungsstärksten Baualtersklassen 1949 bis 1990 bei 4,7 Prozent
Mit über 16.800 Wohnungen entfiel der Hauptteil der Neuvermietungsverträge (80,6 Prozent) auf die Wiedervermietung von günstigen, im Zeitraum 1949 bis 1990 errichteten Wohnungen mit einem Durchschnittswert von 6,40 EUR/m² nettokalt (5,5 Prozent unter dem Brandenburger Durchschnittswert für Neuvertragsmieten von 6,77 EUR/m²).

Erwartungsgemäß wiesen die nach 1990 errichteten Wohnungen ein gegenüber dem Landesdurchschnitt überdurchschnittliches Mietpreisniveau auf, wobei die erstbezogenen Wohnungen mit einer durchschnittlichen Miete von 12,87 EUR/m² zu den teuersten Wohnungen zählten. Deren Anzahl stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um über die Hälfte auf 481 Wohnungen (2,3 Prozent aller Neuvermietungen insgesamt, Vorjahr 1,6 %).

Neuvertragsmieten in guten Wohnlagen erneut am stärksten gestiegen
Bei einer gegenüber dem Vorjahreszeitraum insgesamt wieder gestiegenen Anzahl von Neuvermietungen im Land Brandenburg im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 entfielen auf Wohnungen in guten Lagen rund 45 Prozent der neu begründeten Mietverhältnisse, deren durchschnittliche Nettokaltmiete mit 7,07 EUR/m² nur gut 4,4 Prozent über dem landesweiten Durchschnitt von 6,77 EUR/m² lag. Regional betrachtet stieg die durchschnittliche Neuvertragsmiete von Wohnungen in guten Wohnlagen in Gemeinden des Berliner Umlandes mit durchschnittlich plus 7,2 Prozent stärker an (auf 7,87 EUR/m²) als in den Gemeinden des Weiteren Metropolenraums (plus 5,7 % auf 6,48 EUR/m²). Die durchschnittliche Neuvertragsmiete von Wohnungen in guter Wohnlage lag im Berliner Umland um 21,5 Prozent über der des Weiteren Metropolenraums.

Neuvertragsmieten von Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des BBU im Land Brandenburg in mittleren Wohnlagen stellten im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 mit 52 Prozent aller Neuvermietungen den nach wie vor größten Anteil dar. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete von 6,57 EUR/m² in diesem Segment stieg gegenüber dem Vorjahr um plus 6,0 Prozent. Während für die Wohnungen mittlerer Wohnlagen im Weiteren Metropolenraum bei der Neuvermietung durchschnittlich 5,4 Prozent mehr als im Vorjahr gezahlt werden mussten, stieg der durchschnittliche Mietpreis in den Gemeinden des Berliner Umlandes um deutliche 50 Cent/m² (plus 6,9 %) auf 7,72 EUR/m².

Mit einem Zuwachs von unter einem Prozent gegenüber der Vorjahreserhebung wurde bei Neuvermietungen von Wohnungen in einfachen Wohnlagen die niedrigste Steigerungsrate der durchschnittlichen Nettokaltmiete von allen Wohnlagen ermittelt. Allerdings entfielen nur 3,5 Prozent aller Neuvermietungen im Land Brandenburg auf dieses Marktsegment.

Fast drei Viertel der Neuvertragsmieten im Berliner Umland zu 7,00 EUR/m²
Mit 20.874 Neuvertragsabschlüssen wurden im Erhebungszeitraum acht Prozent mehr Wohnungen wieder bzw. neu vermietet als im Vorjahreszeitraum, wobei deren Zuwachs im Berliner Umland mehr als doppelt so stark ausfiel als im Weiteren Metropolenraum. Rund ein Drittel der Neuvertragsabschlüsse in den Beständen der Brandenburger Mitgliedsunternehmen des BBU im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 fanden in Gemeinden des Berliner Umlandes statt (5.865).

Analog zu den Bestandsmieten gab es auch hinsichtlich der Höhe der durchschnittlichen Neuvertragsmiete eine deutliche Differenz zwischen dem Berliner Umland und dem Weiteren Metropolenraum: Mit 7,80 EUR/m² lag die Durchschnittsmiete von Neuverträgen im Berliner Umland um fast 1,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt über der des Weiteren Metropolenraums (6,32 EUR/m²) und noch knapp über einen Euro über dem des landesweiten Durchschnitts von 6,77 EUR/m².

Der Mietenzuwachs in den BBU-Mitgliedsbeständen des Berliner Umlandes von 50 Cent/m² bzw. 6,8 Prozent gegenüber 2023 wird insbesondere getragen durch eine im Zeitraum Juli 2023 bis Juni 2024 deutliche höhere Neuvertragsmiete von ab 2014 errichteter Wohnungen. Die Anzahl der in diesem Segment vermieteten Wohnungen erhöhte sich um knapp 50 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 590 Neuverträge, zudem stiegen Anzahl und Anteil der Erstbezugswohnungen auf rund die Hälfte des Segmentbestandes. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete nach Neubau von 13,31 EUR/m² fiel diese um 1,34 EUR/m² höher aus als noch 2023 (plus 11,2 %). Währenddessen wiesen Mietverträge für Wohnungen der Baualtersklassen mit den absolut höchsten Neuvertragsabschlüssen (1949 - 1990) einen vergleichsweise moderaten Anstieg auf: rund 74 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse im Berliner Umland wurden zu einer durchschnittlichen Miete von 7,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen - eine Steigerung von 5,3 Prozent gegenüber 2023. Auch für Wiedervermietungen im Altbaubestand (bis 1948) fiel der Anstieg der durchschnittliche Neuvertragsmiete gegenüber 2023 mit plus 4,8 Prozent unterdurchschnittlich aus. 

Weiterer Metropolenraum: Neuvertragsmieten stärker gestiegen als die Bestandsmieten
Im Weiteren Metropolenraum lag die durchschnittliche Nettokaltmiete der 13.760 ausgewerteten Neuvertragsabschlüsse im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 (+2,0 % gegenüber Vorjahr) bei 6,32 EUR/m². Die Mietsteigerungsrate in diesem Strukturraum Brandenburgs lag damit bei plus 5,9 Prozent.

Wie auch schon für das Berliner Umland zeigte sich der stärkste Anstieg der Neuvertragsmieten in den Beständen der Brandenburger Mitgliedsunternehmens des BBU bei den nach Neubau erstmals bezogenen Wohnungen: Mit 12,02 EUR pro Quadratmeter und Monat nettokalt wurde ein um 2,72 EUR/m² höherer Mietpreis vereinbart als noch im Vorjahreszeitraum (9,30 EUR/m²). Allerdings machen die 137 erstmals vermieteten Wohnungen einen Anteil von nur rund einem Prozent aller im Zeitraum ausgewerteten Neuvertragsabschlüsse aus.

Mietvertragsabschlüsse für vor 2012 errichtete Wohnungen wiesen mit Bezug auf die für den Strukturraum ermittelte durchschnittliche Veränderung der Nettokaltmiete von 5,9 Prozent allesamt unterdurchschnittliche Veränderungsraten auf. Insgesamt kann konstatiert werden, dass mit 6,24 EUR/m² für über 85 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse im Weiteren Metropolenraum eine günstigere Nettokaltmiete vereinbart wurde als im Landesdurchschnitt Brandenburgs (6,77 EUR/m²) bzw. im Weiteren Metropolenraum (6,32 EUR/m²).

Durchschnittliche Neuvertragsmiete auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städten in einer Range von 5,71 €/m² und 8,21 €/m²
Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte gab es bei den Brandenburger Mitgliedsunternehmen des BBU im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 bezüglich der Anzahl von Neuvermietungen große Differenzen und schwankte zwischen 394 Neuverträgen im Landkreis Potsdam-Mittelmark und 2.114 Neuverträgen in der Landeshauptstadt Potsdam. Insgesamt entfielen mit 6.277 Wohnungen 30 Prozent der Neuvermietungen im Erhebungszeitraum allein auf die vier kreisfreien Städte des Landes. 

Acht von achtzehn Landkreisen bzw. kreisfreien Städten wiesen überdurchschnittliche Neuvertragsmieten auf. Die höchste durchschnittliche Neuvertragsmiete im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 wurde für den Landkreis Barnim mit 8,21 EUR/m² ermittelt, dicht gefolgt von Potsdam mit 8,16 EUR/m². Durchschnittswerte von über sieben Euro bei den Neuvertragsmieten wiesen die an Berlin angrenzenden Landkreise Dahme-Spreewald, Teltow-Fläming, Potsdam-Mittelmark und Märkisch-Oderland auf. Alle berlinfernen, ausschließlich im Weiteren Metropolenraum befindlichen Landkreise zeigten zum Teil weit unter dem Landesdurchschnitt liegende Nettokaltmieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen auf. Die niedrigsten Neuvertragsmieten im Erhebungszeitraum mit durchschnittlich unter 5,80 EUR/m² wurden für Vertragsabschlüsse in den Landkreisen Elbe-Elster (5,71 €/m²) und Prignitz (5,75 €/m²) gefunden. Von den kreisfreien Städten wies nur Potsdam überdurchschnittliche Mietpreise bei der Neuvermietung von Wohnungen auf, die niedrigste Neuvertragsmiete wurde in Cottbusser Wohnungsbeständen erhoben (5,89 €/m²). Insgesamt lagen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten in den kreisfreien Städten Cottbus, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder) durchweg deutlich unter dem Landesdurchschnitt der Mitgliedsunternehmen des BBU von 6,77 €/m².

Einfluss des Erstbezugs neu gebauter Wohnungen auf die Entwicklung der Neuvertragsmieten auf Ebene der Landkreise / kreisfreien Städte
Sowohl die Miethöhe bei Erstbezug neu gebauter Wohnungen als auch die Anzahl abgeschlossener Erstvermietungsverträge wirken sich erhöhend auf die durchschnittliche Neuvertragsmiete insgesamt aus. Demnach fiel die durchschnittliche Nettokaltmiete von im Zeitraum 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 wieder vermieteter Bestandswohnungen Brandenburger Mitgliedsunternehmen des BBU mit 6,63 EUR/m² erneut günstiger aus als die Neuvertragsmieten insgesamt (6,77 EUR/m²), also unter Einbezug erstbezogener Wohnungen. Die Differenz zwischen den beiden Durchschnittsmieten verdoppelte sich von 7 auf 14 Cent, was auf die zum Teil deutlich höheren Neuvertragsmieten von Erstbezügen von im Schnitt 12,87 EUR/m² zurückzuführen ist. 

Auf Landkreisebene führt die Berücksichtigung von Erstvermietungen bei der Ausweisung der Neuvertragsmieten zu einer deutlich höheren durchschnittlichen Nettokaltmiete gegenüber der reinen Wiedervermietungsmiete in der Landeshauptstadt Potsdam und den Landkreisen Barnim, Märkisch-Oderland, Uckermark und Dahme-Spreewald. 

Im Vergleich zum Vorjahr fielen die Neuvertragsmieten insgesamt in den beiden Landkreisen Barnim und Dahme-Spreewald um jeweils mindestens plus 12 Prozent höher aus als noch im Juni 2023. Gleichermaßen blieben in der Mehrzahl aller Landkreise und kreisfreien Städte (zehn von achtzehn) die Steigerungsraten unter dem für das Land Brandenburg insgesamt ermittelten Niveau von plus 5,9 %, in Spree-Neiße blieb sie ohne Veränderung und in Teltow-Fläming war sie sogar leicht rückläufig mit minus 0,3 Prozent.

Höchste Veränderungen der durchschnittlichen Wiedervermietungsmiete um mindestens plus 10 Prozent zeigten sich wiederum in den beiden Landkreisen Dahme-Spreewald und Barnim. Auch in diesem Segment wiesen zehn von achtzehn Regionen unterdurchschnittliche Steigerungsraten von unter plus 4,9 Prozent auf. Höchste Veränderungsraten bei den reinen Erstvermietungsmieten wurden für die Landkreise Uckermark (plus 20,0 %) und Dahme-Spreewald (plus 16,9 %) sowie die kreisfreie Stadt Potsdam (plus 15,6 %) ermittelt. Niedrigere Durchschnittsmieten als noch im Vorjahr lagen für Havelland, Oberhavel und Oder-Spree vor.

Mehrheitlich überdurchschnittliche Neuvertragsmieten in den Gemeinden des Berliner Umlands
Bei rund einem Drittel der erfassten Orte im Land Brandenburg (20 von 56) lagen die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten bei den im Zeitraum 30. Juni 2023 bis 1. Juli 2024 neu abgeschlossenen Mietverträgen über dem landesweiten Mittelwert von 6,77 EUR/m². Davon lagen 14 Orte im Berliner Umland. Als einziger im Rahmen des BBU-Marktmonitors erfasster Ort im Berliner Umland weist Velten eine unterdurchschnittlichen Neuvertragsmiete von 5,85 EUR/m² auf. Hingegen waren nur in sechs der insgesamt 41 im Weiteren Metropolenraum erfassten Orte überdurchschnittliche Mietwerte bei der Neuvermietung zu verzeichnen, allen voran Eberswalde mit einem Durchschnittswert von 8,08 EUR/m².

Anhand der Mietpreisstruktur in den 14 im Rahmen des BBU-Marktmonitors erfassten Berliner Umlandgemeinden zeigt sich, dass die dortigen Neuvertragsmieten stark an die Entwicklung in Berlin gekoppelt sind. Bei einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 7,80 €/m² haben bis auf Velten und Rüdersdorf bei Berlin alle Orte im Berliner Umland die Marke von 7,00 EUR/m² überschritten.

Von den elf Gemeinden im Land Brandenburg mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von mindestens 7,50 EUR/m² entfallen neun auf das Berliner Umland. Dabei standen Wildau mit durchschnittlich 9,28 EUR/m², gefolgt von Bernau bei Berlin mit durchschnittlich 8,70 EUR/m² in der Rangfolge auf den obersten Plätzen. Damit lagen die beiden Gemeinden auch deutlich über der durchschnittlichen Neuvertragsmiete in Berlin (8,59 EUR/m²). Potsdam belegte im Ranking der höchsten Neuvertragsmieten mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 8,16 EUR/m² den vierten Platz (nach Erkner mit 8,34 EUR/m²), womit es rund 5 Prozent unter dem Berliner Durchschnittswert lag.

Neuvertragsmieten lediglich in sechs Gemeinden des Weiteren Metropolenraums über dem landesweiten Durchschnitt
Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten bei den im Zeitraum 30. Juni 2023 bis 1. Juli 2024 von den Mitgliedsunternehmen des BBU neu abgeschlossenen Mietverträgen lagen lediglich in sechs der 41 erfassten Gemeinden des Weiteren Metropolenraums über dem landesweiten Durchschnittswert von 6,77 EUR/m². Dazu zählten die Städte Eberswalde, Fürstenwalde/Spree, Lübbenau/Spreewald, Luckenwalde, Prenzlau und Lübben sowie Trebbin. In sechzehn Gemeinden wurde die Sechs-Euro-Marke bei Neuvermietungen nicht erreicht. Und in den drei Gemeinden Bad Liebenwerda, Calau und Vetschau/Spreewald wurden Neuvertragsabschlüsse zu durchschnittlich unter 5,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt vereinbart. Die niedrigste Neuvertragsmiete mit 5,31 €/m² wurde für Bad Liebenwerda ermittelt.

Mit 5,85 EUR/m² (Cottbus), 6,23 EUR/m² (Brandenburg an der Havel) bzw. 6,45 EUR/m² (Frankfurt (Oder)) lagen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten der im Weiteren Metropolenraum gelegenen kreisfreien Städte noch deutlich unterhalb des Durchschnittswerts der Neuvertragsmieten der Mitgliedsunternehmen des BBU im Land Brandenburg.

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