Das künftige Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und die Wärmewende im Gebäudebestand neu strukturieren. Nach jüngsten Abstimmungen der Bundesregierung wird das Gesetz später in Kraft treten und zusätzliche soziale Ausgleichsmechanismen enthalten.
Inkrafttreten auf November 2026 verschoben
Der ursprünglich vorgesehene Starttermin 1. Juli 2026 wird auf den 1. November 2026 verschoben. Grund sind laufende Ressortabstimmungen sowie die Integration neuer Mieterschutz‑ und Kostenregelungen. Eigentümer und Unternehmen erhalten damit zusätzliche Planungssicherheit.
Für bereits beauftragte oder genehmigte Heizungsanlagen gilt eine Stichtagsregelung zum 30. Juni 2026 – solche Vorhaben fallen noch unter die bisherigen GEG‑Vorgaben.
Weiterhin Einbau fossiler Heizungen möglich
Auch künftig dürfen Gas‑ und Ölheizungen installiert werden. Ab 2028 müssen diese jedoch schrittweise einen Mindestanteil an erneuerbaren oder synthetischen Brennstoffen (Biogas, E‑Fuels) aufweisen.
Verzichtet ein Eigentümer auf klimafreundlichere Systeme, greifen künftig zusätzliche Kostenregelungen.
Neuer Mechanismus zur Betriebskostenaufteilung
Ab 2028 sollen Vermieter, die weiterhin fossile Heizsysteme betreiben, die Betriebskosten zur Hälfte selbst tragen. Die 50‑Prozent‑Regel betrifft insbesondere:
- CO₂‑Kosten,
- Gasnetzentgelte,
- biogene Anteile fossiler Brennstoffe.
Ziel ist, Anreize für Heizungsumstellungen zu stärken und Mieterinnen und Mieter finanziell zu entlasten.
Der Entwurf sieht zugleich Vereinfachungen bei Datenpflichten und die Fortführung technologieoffener Lösungen vor.
Zeitplan
| Etappe | Zeitraum |
|---|---|
| Kabinettsbeschluss | Mai 2026 |
| Bundestagsberatung | Juni – September 2026 |
| Bundesrat | Oktober 2026 |
| Inkrafttreten | 1. November 2026 |
| Halbierte Kostenregel | ab 2028 |
Einordnung für die Wohnungswirtschaft
Für Vermieter und Bestandshalter schafft das GMG mehr Flexibilität bei der Heizungswahl, verlangt aber zugleich eine stärkere Kostenbeteiligung bei fossilen Systemen. Wichtig sind daher vorausschauende Investitionsentscheidungen, insbesondere bei anstehenden Anlagenerneuerungen und der CO₂‑Kostenverteilung.
Die angekündigte Vereinfachung der Förderprogramme (BAFA, KfW) könnte wirtschaftliche Anreize ausgleichen.
Aktualisierung vom 11. Mai 2026
Der Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes liegt inzwischen vor. Der GdW bewertet den Entwurf als wichtigen Schritt zu mehr Flexibilität und Technologieoffenheit, sieht jedoch weiterhin erheblichen Nachbesserungsbedarf.
Mehrere zentrale Punkte, die der BBU bereits in seiner Zuarbeit vom 5. Mai 2026 angeregt hatte, finden sich nun auch in den GdW‑Forderungen wieder – darunter:
- die Notwendigkeit eines verbindlichen CO₂‑Minderungspfads bis 2045,
- Revisionsklauseln für Brennstoffquoten ab 2035,
- die Verankerung von Quartiers‑ und Flottenlösungen als gleichwertige Erfüllungsoptionen,
- sowie eine klare Zuordnung von Nachweis‑ und Berichtspflichten an Energie‑ und Wärmelieferanten.
Quellen: BBU; Bundesministerium für Wirtschaft und Energie; GdW
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