BBU-Marktmonitor 2025: Erst- und Wiedervermietungsmieten Berlin 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025

Die Neuvertragsmieten der Mitgliedsunternehmen des BBU beziehen sich auf die Nettokaltmieten von allen im Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 abgeschlossenen Neuverträgen im preisfreien und im preisgebundenen Bestand. Durch einen Systematikwechsel liegen für einzelne Marktsegmente (preisgebundene Neuverträge, Baujahre 2012 - 2021, ab 2022, komplex modernisierte Wohnungen) keine Werte des Vorjahreszeitraums vor.

Analog zu den Bestandsmieten werden im preisfreien Bestand sieben Baualtersklassen unterschieden. Zusätzlich werden die Nettokaltmieten bei Erstbezug von neu errichteten Wohnungen erfasst (Erstvermietungsmieten). Darüber hinaus wird auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten ohne Erstbezug (Wiedervermietungsmieten) ausgewiesen.

Zu beachten ist, dass der Vergleich von Neuvertragsmieten mit Vorjahreswerten nur bedingte Aussagekraft bietet, da strukturelle Unterschiede wie unterschiedliche Ausstattungsmerkmale, Wohnungsgrößen und räumliche Lage der in den Berichtsjahren neu vermieteten Wohnungen zu deutlich abweichenden Mieten bzw. Mietdurchschnitten führen können.

Zum Stichtag 30. Juni 2025 lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete im preisfreien Bestand der Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen bei 9,54 €/m² nettokalt. Damit verzeichnete der Berliner Mietwohnungsmarkt einen deutlichen Anstieg um 11,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2024: 8,59 €/m²). Datengrundlage bilden rund 33.600 neue abgeschlossene Mietverträge im Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 

Treiber dieser Entwicklung waren insbesondere die Wiedervermietungen, deren Durchschnittsmiete um 11,5 Prozent auf 9,21 Euro stieg. Bei der Erstvermietung von Neubauwohnungen fiel das Plus mit 7,0 Prozent auf 13,55 Euro moderater aus. 

Erstmals wurden auch Neuvertragsmieten im preisgebundenen Segment erfasst. Auf Basis von rund 3.100 Mietverträgen lag die durchschnittliche Nettokaltmiete hier bei 7,31 €/m². Dabei war der Erstbezug mit 6,93 €/m² günstiger als die Wiedervermietung im Bestand mit 7,56 €/m². Durch diese niedrigeren Durchschnittsmieten wirkt der preisgebundene Bestand dämpfend auf das Gesamtniveau: Über beide Marktsegmente hinweg ergab sich eine gemittelte Neuvertragsmiete von 9,35 €/m². 

Neuvermietungen nach Baualtersklassen

Die Erhöhung um 11,1 Prozent betraf nahezu alle Baualtersklassen - mit Ausnahme der Baujahre 2001 bis 2011, die in der Verteilung den kleinsten Anteil aufweisen.
Über 60 Prozent der preisfreien Neuvermietungen (rund 20.840 Wohnungen) entfielen auf Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1990, deren durchschnittliche Nettokaltmiete bei 8,22 €/m² lag. Diese Mieten liegen rund 14 Prozent (-1,32 €/m²) unter dem Berliner Durchschnitt und prägen damit maßgeblich das Gesamtbild des Mietniveaus. 

Am günstigsten schnitten erneut Wohnungen der Baujahre 1973 bis 1990 mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,60 €/m² ab (+ 6,1 % im Jahresvergleich). Altbauwohnungen (bis 1948) erreichten ein durchschnittliches Mietniveau von 9,93 €/m² (+8,2 %), was trotz deutlicher Steigerung unter der stadtweiten Dynamik liegt. 

Den stärksten Zuwachs verzeichneten die Baujahre ab 2012, wo die Durchschnittsmiete von 12,44 €/m² auf 14,20 €/m² stieg (+14,1 %). Dieses Segment umfasst nahezu ein Achtel aller Neuvertragsabschlüsse mit 4.200 erfassten Mietverträgen im preisfreien Bestand.  

Erst- und Wiedervermietung auf Bezirksebene

In allen Berliner Bezirken wiesen die preisfreien Neuvertragsmieten am 30. Juni 2025 höhere Werte auf als im Vorjahr.
Etwa 42 Prozent aller Neuvermietungen erfolgten in den drei östlichen Bezirken Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. In fünf Bezirken - darunter die beiden erstgenannten -  lagen die Neuvertragsmieten unter dem Berliner Durchschnitt, teils sogar unter acht Euro pro Quadratmeter. Marzahn-Hellersdorf wies mit 8,10 €/m² die günstigsten Neuverträge aller Bezirke auf, das höchste Niveau fand sich in Steglitz-Zehlendorf mit 10,84 €/m².

Die Erstvermietungen stellten im Berichtszeitraum mit rund 2.100 Verträgen (6,2 % an allen Neuverträgen) einen begrenzten, aber preissensitiven Teilmarkt dar. Im Durchschnitt lag die Nettokaltmiete bei 13,55 €/m², was einem Zuwachs von +7,0 Prozent entspricht (Vorjahr: +15,6 %).  
Die höchsten Erstbezugsmieten wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf registriert (19,54 €/m²), während Marzahn-Hellersdorf mit 10,74 €/m² das günstigste Niveau aufwies - und als einziger Bezirk unter elf Euro blieb.

Ohne die Erstvermietungen betrachtet, stiegen die Wiedervermietungsmieten auf 9,21 €/m², also +11,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auch hier bildete Marzahn-Hellersdorf das preisgünstigste Segment mit 7,91 €/m², während Steglitz-Zehlendorf mit 10,50 €/m² den Spitzenwert erreichte. 

Neuvertragsmieten nach Wohnungsgrößen

Mehr als 60 Prozent aller Neuvertragsabschlüsse entfielen auf Wohnungen zwischen 45 m² und 90 m² Die Durchschnittsmiete dieser Segmentierung lag bei 9,17 €/m² (gemittelt) und damit deutlich unter dem gesamtstädtischen Mittelwert von 9,54 €/m².
Tendenziell zeigten sich höhere Quadratmetermieten von mindestens 10 €/m² bei kleineren und größeren Wohnungen. 

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