BBU-Jahresstatistik 2023: Wohnungsleerstand in Berlin zum 31. Dezember 2023

Bereits im zehnten Jahr in Folge lag die Leerstandsquote bei den 129 in Berlin ansässigen Mitgliedsunternehmen des BBU unter 2,0 Prozent: Bei einem absoluten Zuwachs von nur rund 122 zusätzlich leerstehenden Wohnungen auf 12.372 Wohnungen betrug die Leerstandsquote per 31. Dezember 2023 unverändert zum Vorjahr 1,6 Prozent. Dies ist insofern bemerkenswert, als dass Berlin in den letzten zehn Jahren einen Bevölkerungszuwachs von mehr als 360.000 Einwohnern (+10,3 %) zu verzeichnen hatte, demnach die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt nochmals zugenommen hat. Eine einen ausgeglichenen und flexibleren Mietwohnungsmarkt repräsentierende Leerstandsquote von 3,0 % bei den BBU-Mitgliedsunternehmen wurde zuletzt im Jahr 2010 erreicht.

Damit lag die Leerstandsquote der BBU-Mitgliedsunternehmen unter der durch den Zensus 2022 für Berlin ermittelten Leerstandsquote von 2,0 Prozent (Datenblatt „Wohnungen“), was wiederum die günstigeren Mieten, den höheren Modernisierungsstand und auch professionelle Vermietungsprozesse bei den Mitgliedsunternehmen des BBU widerspiegelt, die in aller Regel für zügige Wiedervermietungen sorgen.

Von den rund 12.400 leerstehenden Wohnungen der Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU entfielen rund 86 % auf Bestände von Wohnungsbaugesellschaften. Bezogen auf deren Gesamtbestand ergab sich für sie eine Leerstandsquote von 1,8 Prozent, die damit relativ betrachtet – wie auch schon im Vorjahr - doppelt so hoch ausfiel wie die der Wohnungsgenossenschaften (0,9 %), deren Leerstand gegenüber Dezember 2022 sogar leicht zurückging.

Entwicklung des Leerstands auf Bezirksebene

Die Entwicklung des Wohnungsleerstandes auf Ebene der 23 Berliner Altbezirke zeigt, dass in mehr als der Hälfte (12) der 23 Altbezirke die Leerstandsquote zum Jahresende 2023 unterhalb oder maximal auf der Höhe des Gesamtberliner Durchschnittswerts von 1,6 Prozent lag. Die niedrigsten Leerstandsquoten von unter 1,0 % fanden sich in den im ehemaligen Ost-Berlin gelegenen Altbezirken Hellersdorf (0,7 %), Hohenschönhausen, Lichtenberg und Prenzlauer Berg (jeweils 0,9 %). Leerstandsquoten von mehr als 2,1 Prozent wiesen Weißensee (2,2 %), Wedding (2,3 %), Neukölln (2,4 %) und Schöneberg mit sogar 3,0 % auf.

In neun der 23 Altbezirke übertraf die Leerstandsquote per 31.12.2023 die des Vorjahres, wobei sich die Veränderungen – absolut wie auch relativ betrachtet – im überschaubaren Rahmen hielten: Den stärksten Zuwachs leerstehender Wohnungen erfuhren die Bestände Berliner Mitgliedsunternehmen im Bezirk Kreuzberg (+142 Wohnungen bzw. +0,7 Prozentpunkte auf insgesamt 419 leer stehende Wohnungen) und Schöneberg (+0,6 Prozentpunkte bzw. +68 Wohnungen auf 416 leerstehende Wohnungen). Mit rund 1.400 Wohnungen standen zum Jahresende 2023 die meisten Wohnungen in Neukölln leer (2,4 % Leerstand), währenddessen am anderen Ende der Rangfolge absoluten Leerstands im Altbezirk Tiergarten nur 101 Wohnungen (1,7 %) leer standen.

Hingegen war in elf der 23 Altbezirke die Leerstandsquote rückläufig, während sie in drei Bezirken auf dem Vorjahresniveau verharrte. Am deutlichsten sank die Leerstandsquote in Pankow um 0,6 Prozentpunkte, gefolgt von Weißensee (-0,5 Prozentpunkte) sowie in Prenzlauer Berg, Spandau und Hellersdorf um jeweils 0,4 Prozentpunkte. Absolut betrachtet wurden in Pankow 220 Wohnungen weniger leer ausgewiesen, in Spandau 170 Wohnungen und Hellersdorf 134 Wohnungen.

Differenziert nach der Eigentumsform der Wohnungsbestände zeigte sich hinsichtlich der Leerstandsquote in den Beständen der Wohnungsgenossenschaften insgesamt nur leichte Veränderungen auf Ebene der Bezirke. Während im Altbezirk Kreuzberg der Anteil leerstehender Genossenschaftswohnungen per 31.12.2023 um 0,5 Prozentpunkte auf 1,3 Prozent wuchs, damit aber noch unter der für Berlin insgesamt festgestellten Quote von 1,6 % blieb, ging sie in den Bezirken Wilmersdorf (-0,4 Prozentpunkte) sowie Friedrichshain und Hellersdorf (je -0,3 Prozentpunkte) zurück. Wie in den Jahren zuvor fiel die Leerstandsquote von Genossenschaftswohnungen in den Altbezirken Zehlendorf (0,2 %) und Treptow (0,3 %) am niedrigsten aus, währenddessen für Marzahn und Tiergarten (jeweils 1,5 %) im Vergleich zur Gesamtleerstandsquote aller Genossenschaftswohnungen (0,9 %) überdurchschnittliche Leerstandsquoten zu konstatieren waren, wenngleich im allgemeinen Vergleich immer noch auf sehr niedrigem Niveau.

In den Beständen der städtischen und privaten Wohnungsbaugesellschaften (durchschnittliche Leerstandsquote 2022: 1,7 %) zeigten sich zum 31. Dezember 2023 in den Altbezirken Schöneberg und Kreuzberg mit jeweils 0,7 Prozentpunkten die stärkste Veränderung nach oben, während die Leerstandsquote in den Altbezirken Pankow und Weißensee gegenüber dem Vorjahr am deutlichsten zurückgingen (jeweils -0,8 Prozentpunkte). Höchste Leerstandsquoten in den gesellschaftlichen Mitgliederbeständen des BBU fanden sich in den Bezirken Schöneberg und Treptow. Leerstandsquoten von unter 1,0 Prozent in immerhin vier der 23 Altbezirke, allen voran Hellersdorf mit 0,8 Prozent.

Kaum Leerstand wegen Vermietungsschwierigkeiten

Der weitere absolute Zuwachs leerstehender Wohnungen in den Beständen der städtischen und privaten Wohnungsgesellschaften (+135 Wohnungen) gegenüber dem Vorjahr ist zuvorderst auf eine nochmals höhere Anzahl von wegen Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen leerstehender Wohnungen zurückzuführen. Dieser Leerstandsgrund wird inzwischen für fast die Hälfte (48,2 %) aller in den Beständen von Gesellschaften leerstehender Wohnungen angegeben, und unterstreicht nochmals die hohen Anstrengungen der Mitgliedsunternehmen hinsichtlich der Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren und auf gutem Standard beruhenden Wohnraum. Wenn auch absolut leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen spielt der Leerstand wegen Vermietungsschwierigkeiten nach wie vor kaum eine Rolle (0,1 %). Dies lässt sich auch für den genossenschaftlichen Wohnungsbestand feststellen, für den Mieterwechsel, also nur kurzfristiger Leerstand, als häufigster Grund für den Leerstand per 31. Dezember 2023 genannt wurde.

Generell lässt sich aus der Beantwortung der Frage nach den Leerstandsgründen feststellen, dass der Großteil der Wohnungen tatsächlich nur für einen kurzen Zeitraum leer steht: Für mehr als acht von zehn Wohnungen werden die Gründe „laufende Modernisierungsmaßnahmen“, „kurzfristiger Mieterwechsel“ oder „sonstiger Gründe“ angegeben, wovon allein rund die Hälfte (47 %) der leerstehenden Wohnungen zum Jahresende 2023 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht bewohnt war.

Von den rund 12.000 leerstehenden Wohnungen, für die seitens der Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU auch Angaben zum Sanierungsstand gemacht wurden, waren rund die Hälfte (46 %) der leerstehenden Wohnungen im vollmodernisierten Zustand, jeweils rund ein Viertel unsaniert (27 %) bzw. teilmodernisiert (28 %). Allerdings lässt sich mit Bezug auf den jeweiligen Teilgesamtbestand eine mit steigendem Ausstattungsstandard der Wohnungen sinkende Leerstandsquote konstatieren, indes bei insgesamt niedrigem Niveau: Zwar weist der unsanierte Bestand eine Leerstandsquote von 4,0 Prozent auf, doch stellen die hinter dieser Quote stehenden rund 3.200 Wohnungen einen äußert geringen Anteil am Gesamtwohnungsbestand von 0,4 % dar.

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