BBU-Jahresstatistik 2022: Wohnungsleerstand in Berlin zum 31. Dezember 2022

Nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau zeigte sich im achten Jahr in Folge die Leerstandsquote im Bestand der rund 130 Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU: Bei nur leichter Zunahme von 297 Wohnungen auf 12.082 Wohnungen insgesamt standen im Dezember 2022 wie bereits im Jahr zuvor nur 1,6 Prozent der 730.549 Wohnungen leer.

Diese Entwicklung ist u.a. auf eine im Jahr 2022 nochmals zugenommene Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt einerseits, andererseits dem Umstand eines größtenteils nur wegen Modernisierung, Instandsetzung oder aufgrund von kurzfristigen Mieterwechseln nicht vermieteter Wohnungen zurückzuführen. Trotz im Jahr 2022 um fast 2.000 Wohnungen gestiegener Baufertigstellungen von insgesamt 6.674 Mietwohnungen in den Beständen der Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU blieb die Leerstandsquote auf Vorjahresniveau. Perspektivisch ist von einer weiteren Angebotsverknappung auszugehen, da auf Grund der schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau (u.a. drastische Steigerung der Bau- und Finanzierungskosten) nicht von wachsenden Neubauzahlen ausgegangen werden kann. Außerdem wird die starke Zuwanderung u.a. infolge der mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelösten Flüchtlingsbewegung den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter erhöhen. Allein im Jahr 2022 wuchs die Berliner Bevölkerung um 78.000 Personen – so stark wie nie zuvor seit der deutschen Wiedervereinigung.

Wie in den Jahren zuvor war auch im Dezember 2022 eine höhere durchschnittliche Leerstandsquote in den Beständen der Wohnungsbaugesellschaften gegenüber denen der Wohnungsbaugenossenschaften zu konstatieren: Während sich die durchschnittliche Leerstandsquote der rund 186.000 Wohnungen der Wohnungsbaugenossenschaften zum Jahresende 2022 auf 0,9 Prozent leicht verringerte (2021: 1,0 %), lag die Quote nicht vermieteter Wohnungen bei den Wohnungsbaugesellschaften trotz eines Anstieges von weiteren über 300 leerstehenden Wohnungen auf dem Vorjahresniveau von 1,8 Prozent. Der absolute Zuwachs leerstehender Wohnungen ist insbesondere im Zusammenhang mit Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen von Wohnungen zu sehen. Deren Anteil erhöhte sich gegenüber Dezember 2021 um 20 Prozent und machte fast die Hälfte aller leerstehenden Wohnungen im Bestand von privaten und städtischen Wohnungsbaugesellschaften aus.

Die Entwicklung des Wohnungsleerstandes auf Ebene der 23 Berliner Altbezirke zeigt, dass in 13 der 23 Altbezirke die Leerstandsquote zum Jahresende 2022 unterhalb oder maximal auf der Höhe des Gesamtberliner Durchschnittswerts von 1,6 Prozent lag. Die niedrigsten Leerstandsquoten fanden sich in Köpenick (0,9%), Lichtenberg (1,0%), Hohenschönhausen und Mitte (jeweils 1,1%). Leerstandsquoten von mehr als 2,0 Prozent und damit über dem Berliner Durchschnitt wiesen Weißensee (2,7%) sowie mit je 2,3 Prozent die im ehemaligen West-Berlin gelegenen Altbezirke Steglitz, Wedding, Kreuzberg und Neukölln auf.

In insgesamt neun der 23 Altbezirke stieg die Leerstandsquote innerhalb des Jahres 2022 an, am stärksten in Weißensee (1,7 Prozentpunkte), Treptow (+0,7%) und Wilmersdorf (+0,4%). Hingegen war in zehn der 23 Altbezirke die Leerstandsquote rückläufig, während sie in vier Bezirken auf dem Vorjahresniveau verharrte. Am stärksten stieg die Vermietungsquote in Kreuzberg (von 2,1 auf 1,3 Prozent Leerstand), gefolgt von den Altbezirken Mitte und Schöneberg (jeweils -0,7% Leerstand).

Niedrigste Leerstandsquoten in den Beständen der Wohnungsgenossenschaften auf Bezirksebene fanden sich wie schon in den Jahren zuvor in den Altbezirken Zehlendorf (0,2% Leerstandsquote) und Treptow (0,4%), währenddessen für Marzahn (1,4%), Tiergarten, Spandau und Steglitz (je 1,3%) überdurchschnittliche, wenngleich im allgemeinen Verhältnis noch immer sehr niedrige Leerstandsquoten zu konstatieren waren.

In den Beständen der Wohnungsbaugesellschaften (durchschnittliche Leerstandsquote 2022: 1,8%) zeigten sich in den Altbezirken Weißensee (3,5%), Treptow (3,0%), Wedding (2,8%) und Steglitz (2,7%) die höchsten Leerstände, wohingegen in Lichtenberg (1,0%) sowie in Friedrichhain, Hohenschönhausen, Hellersdorf, Mitte und Köpenick mit je 1,2 Prozent die niedrigsten Leerstandquoten ermittelt wurden. 

Kaum Leerstand wegen Vermietungsschwierigkeiten

Die Aufschlüsselung nach Gründen des Leerstandes zeigt, dass ein Großteil der Wohnungen nur kurzfristig leer steht: Der Anteil der wegen Vermietungsschwierigkeiten leerstehenden Wohnungen im Bestand der Mitgliedsunternehmen des BBU in Berlin war mit 0,1% verschwindend gering (514 Wohnungen insgesamt). Hingegen waren im Dezember 2022 rund neun von zehn leerstehenden Wohnungen (88%) wegen laufender Modernisierungsmaßnahmen, kurzfristigen Mieterwechseln oder sonstiger Gründe nicht vermietet. Allein rund die Hälfte (46%) der leerstehenden Wohnungen war zum Jahresende 2022 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht bewohnt.

Die durchschnittlichen Leerstandsquoten korrelierten in Abhängigkeit vom Sanierungsstand der Wohnungen: Bei vollständig bzw. teilmodernisierten Wohnungen lagen sie mit 1,3 bzw. 1,4 Prozent unter dem Gesamtberliner Durchschnitt von 1,6 Prozent, in unsanierten Beständen standen 4,1 Prozent der Wohnungen leer.

Allerdings stellt dieses Marktsegment mit rund 78.400 Wohnungen nur etwas mehr als 10 Prozent des Gesamtbestandes dar. Dennoch: Aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach Wohnungen auf einem angespannten Mietwohnungsmarkt werden auch unsanierte Wohnungen in bedeutendem Umfang vermietet. Bzw. von den Wohnungsbaugesellschaften bzw. -genossenschaften im umfangreichen Maße modernisiert, was die relativ hohen Anteile von bis zu 5,5% Leerstand im unsanierten Altbau und sonstigem Neubau zeigen. Höchste Vermietungsquoten wurden derweil in modernisierten Altbaubeständen erreicht.

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