Handreichung für Mieter

Kündigungsausschluss bei Mietrückständen aufgrund COVID-19-Pandemie -
Was gilt es jetzt zu wissen? Was ist jetzt zu tun?

Viele Mieter*innen haben angesichts der gravierenden wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie die Sorge, Schwierigkeiten bei der Zahlung ihrer Miete zu bekommen. Deshalb wurde am 27. März 2020 ein Gesetz verabschiedet, das u.a. Wohnungskündigungen wegen mit Corona in Zusammenhang stehenden Mietschulden aus den Monaten April bis Juni 2020 bis zum 30. Juni 2022 ausschließt. Der Zeitraum für Zahlungsunfähigkeiten kann durch Rechtsverordnung der Bundesregierung verlängert werden. Die aufgelaufenen Mietschulden müssen jedoch bis spätestens zum 30. Juni 2022 getilgt werden. Was heißt das nun konkret? Hier finden Mieter*innen eine Handreichung, was zu beachten ist, und wie z B. Zusammenhänge zwischen Zahlungsschwierigkeiten und der Pandemie nachgewiesen werden können.

Was regelt das Gesetz?

Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen kann, weil der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruht.

Wird der Mieter generell von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit?

Nein.

  1. Die Regelung betrifft nur die Kündigung
  2. Der Kündigungsausschluss gilt nur für Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen.
  3. Ausgeschlossen wird nur die Kündigung. Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet. Dies hat zur Folge, dass Mieter*innen bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen.
  4. Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigen oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter), ist eine Kündigung weiterhin zulässig.

Darf ein*e Mieter*in die Mietzahlung einfach so einstellen?

Nein. Das geht nur, wenn sie oder er die Miete oder einen Teil davon aufgrund von nachweislich auf die COVID-19 Pandemie zurückzuführenden Einkommensverlusten nicht zahlen kann.

Darf ein*e Mieter*in den Zusammenhang zwischen Einkommensverlust und COVID-19 Pandemie einfach behaupten?

Nein. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist von der Mieterin bzw. dem Mieter glaubhaft zu machen.

Wie soll der Zusammenhang glaubhaftgemacht werden?

Zur Glaubhaftmachung kann sich die Mieterin bzw. der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Hierfür kommen in Frage:

  • Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen
  • Bescheinigungen des Arbeitgebers
  • andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.

Das Gesetz schreibt hier keine Priorität vor. Am besten geeignet sind Nachweise, aus denen sich der auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverlust ergibt (Nettoeinkommen vorher-nachher). Eine Versicherung an Eides statt ist nicht zwingend, sondern nur eine Option.

Kann die Mieterin bzw. der Mieter die Miete komplett aussetzen, auch wenn sie oder er einen Teil der Miete zahlen könnte?

Die Mieterin bzw. der Mieter sollte nur im Rahmen seiner Leistungsfähigkeit zahlen. Dies kann auch bedeuten, dass das, was gezahlt werden könnte, auch gezahlt werden muss.

Müssen die Mieter*innen ggf. auch ihre Ersparnisse einsetzen, um die Nichtleistung der Miete soweit wie möglich zu vermeiden?

Ja, davon gehen wir grundsätzlich aus. Vgl. auch Aussagen des Berliner Mietervereins: https://www.rbb24.de/wirtschaft/thema/2020/coronavirus/beitraege/berlin-corona-vermieter-mieter-ausnahmeregelungen.html

Aber unsere Mitgliedsunternehmen werden hier aber mit Augenmaß handeln und einen Freibetrag des vierfachen monatlichen Bruttoeinkommens ansetzen. Alles was der Rente dient, ist ohnehin ausgenommen.

Müssen (Ehe-)Partner untereinander den Einkommensverlust des anderen ausgleichen, um die Nichtleistung der Miete soweit wie möglich zu vermeiden?

Ja, soweit sie beide Mietvertragsparteien sind und als Gesamtschuldner haften. Das "Glaubhaftmachen" trifft dann auch beide Vertragspartner. Vgl. auch Aussagen des Berliner Mietervereins: https://www.rbb24.de/wirtschaft/thema/2020/coronavirus/beitraege/berlin-corona-vermieter-mieter-ausnahmeregelungen.html

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